Założenie księgi wieczystej z wpisem prawa zmarłego współwłaściciela.

Kilka lat temu pojawiło się postanowienie Sądu Najwyższego, zgodnie z którego tezą: “Przy założeniu dla nieruchomości księgi wieczystej, która utraciła moc na podstawie rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 14 lipca 1986 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych założonych przed dniem 1 stycznia 1947 r. oraz utraty mocy prawnej niektórych takich ksiąg (Dz.U. Nr 28, poz. 141), możliwe jest przeniesienie części wpisów z księgi dawnej, jeżeli przemawiają za tym szczególne względy“. Postanowienie to zapadło w dniu 15.01.2014 r., sprawie o sygn. akt: I CSK 204/13.

W uzasadnieniu powyższego orzeczenia Sąd stwierdził, że: “W przypadku śmierci współwłaściciela powinien być uwzględniony zmieniony stan prawny wynikający z nabycia spadku. Powinien on być co do zasady ujawniony z inicjatywy spadkobierców. Natomiast w przypadku istotnych przeszkód utrudniających możliwość stwierdzenia nabycia spadku dotychczasowy stan prawny może być, w świetle § 4 ust. 2 rozporządzenia z 1986, wpisany do nowej księgi wieczystej przez jego przeniesienie z księgi dawnej”.Sąd Najwyższy wskazał również, że: “Także interes publiczny związany z funkcją ksiąg wieczystych przemawia w tego rodzaju sytuacji za założeniem księgi wieczystej dla nieruchomości i dokonaniem w niej wpisów przynajmniej w części zgodnych z aktualnym stanem prawnym, niezależnie od istnienia w tym zakresie interesu osób, które nabyły część udziałów.

W oparciu o pogląd wyrażony w treści nie tyle tezy, co uzasadnienia powyższego orzeczenia zaczęły pojawiać się opinie, według których możliwe miało być założenie księgi wieczystej z wpisem na rzecz osoby nieżyjącej. O ile teza taka wprost nie wynikała, z treści zacytowanego orzeczenia, bowiem dotyczyła przeniesienia wpisu dotyczącej nieżyjącego współwłaściciela z księgi dawnej, to jednak lektura uzasadnienia postanowienia mogła nasuwać wnioski o bardziej liberalnym podejściu Sądu Najwyższego.

Wyprowadzenie takich opinii było o tyle przełomowe, że mogło wytworzyć przekonanie o możliwości dokonania wpisu na rzecz osoby zmarłej, jeżeli śmierć nastąpiła jeszcze przed złożeniem wniosku o wpis. Zgodnie bowiem z treścią przepisu art. 626 1 § 3 K.p.c. nie stanowiło przeszkody do dokonania wpisu jedynie okoliczność gdy uczestnik zmarł po złożeniu wniosku.

Taki wpis w księdze wieczystej wprawdzie nie miałby wiele wspólnego z rzeczywistym stanem prawnym, jednakże dawałby możliwość założenia księgi wieczystej z pominięciem postępowania o stwierdzenie nabycia spadku, co do niektórych współwłaścicieli. Stan taki nie stanowiłby w mojej ocenie zagrożenia dla potencjalnych spadkobierców, a tylko przerzucałby na nich ciężar przeprowadzenia postępowania spadkowego, gdyby zechcieli zostać ujawnieni w księdze. Nic również nie stoi na przeszkodzie aby założyć księgę wieczystą z jednoczesnym wpisem ostrzeżenia w dziale trzecim o nieaktualności wpisu co do poszczególnych współwłaścicieli.

Krytycznie jednak do takiego zapatrywania wprost odniósł się Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 11.01.2018 r., w sprawie o sygn. III CSK 373/16, w którego tezie wskazał, że:
Niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej dla nieruchomości stanowiącej współwłasność bez jednoczesnego wymienienia w dziale II tej księgi wszystkich współwłaścicieli i określenia ich udziałów we współwłasności.”

W uzasadnieniu wskazanego postanowienia o sygn. III CSK 373/16 Sąd Najwyższy krytycznie odniósł się do orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 15 .01.2014 r., sygn. akt: I CSK 204/13 wyjaśniając, że: “Nie można się też zgodzić na wypełnienie wymogu ujawnienia w zakładanej księdze wieczystej pełnego stanu w zakresie prawa własności przez wpisanie niektórych współwłaścicieli, wykazanych dowodami właściwymi dla postępowania wieczystoksięgowego, z zaznaczeniem ich udziałów we współwłasności, a – poza tym – przez przeniesienie do założonej księgi wpisów z dawnej księgi.”

Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, zgodnie z którym:

“Akceptacja sytuacji, w której treść księgi wieczystej w chwili założenia nie przedstawiałaby w sposób pełny stanu prawnego nieruchomości, sprzeciwiałaby się w sposób oczywisty zasadzie, że księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalania stanu prawnego nieruchomości. „Księga”, która w chwili założenia nie spełniałaby wymagania ujawnienia pełnego stanu prawnego w zakresie własności nieruchomości nie mogłaby służyć sprawnemu ewidencjonowaniu stanu prawnego nieruchomości i tym samym bezpieczeństwu obrotu, a postępowanie wieczystoksięgowe służy właśnie – nie dochodzeniu praw podmiotowych, jak chcą niektórzy uczestnicy obrotu prawnego – lecz sprawnemu ujawnianiu stanu prawnego nieruchomości i w konsekwencji zapewnianiu bezpieczeństwa i pewności obrotu prawnego.”

Powyższe orzeczenie o sygn. III CSK 373/16 ucina zatem mogące wyniknąć w oparciu o dotychczasowe orzecznictwo sugestie, dopuszczające ujawnianie w księdze wieczystej praw osób nieżyjących współwłaścicieli.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

%d bloggers like this: